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Refeita, Lei do Inquilinato entra em vigor no dia 25 e só vale para futuras locações. Mudança pode contribuir para reduzir os valores dos aluguéis e permite que o imóvel seja retomado mais rapidamente em caso de inadimplência

As alterações na Lei do Inquilinato (8.245/91) sancionadas pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 10 de dezembro entram em vigor no dia 25 deste mês. Uma das novidades é a redução do prazo para o inquilino deixar o imóvel, em caso de despejo ou exoneração do fiador. Com as mudanças, o dono do imóvel terá mais garantias de pagamento do aluguel, e a oferta deve aumentar, o que pode representar preços de locação menores, segundo prevê o Secovi-Rio. O vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio, Rômulo Cavalcante Mota, afirma que a grande virtude da lei é a ação de despejo contra o mau pagador. “Agora, se o inquilino não pagar, o proprietário poderá despejá-lo com uma liminar. Nesse caso, ele terá que deixar o imóvel em 15 dias. Essa iniciativa favorece o bom pagador e os fiadores, que poderão ser abolidos dos contratos”, explica Mota, para quem a garantia do seguro-fiança poderá ficar mais em conta devido à rapidez da retomada do imóvel.

“As novas regras vão incrementar o mercado de locação porque muita gente vai voltar a investir em imóvel para alugar. Isso fará com que o preço da despesa também fique menor”, aposta Mota.

O coordenador jurídico do escritório Schneider Advogados, Valter Vivas, lembra que as modificações só valem para os novos contratos de aluguel. Ele ressalta que as alterações de natureza processual entram em vigor imediatamente. Um dos exemplos é a purgação de mora, ou seja, antes, o inquilino entrava na Justiça para informar que queria acertar o débito, e o juiz concedia um prazo de pagamento. A partir do dia 25, mesmo com contrato anterior a essa data, o tempo começa a contar desde quando o locatário ingressou com a ação. Além disso, a ação de despejo por falta de pagamento só será retirada com a comprovação do acerto de contas dos aluguéis em atraso.

De acordo com o advogado Luiz Octávio Rocha Miranda, os proprietários devem renovar o contrato que chega ao fim e passa a vigorar por tempo indeterminado. “Se não houver novo documento, valem as regras antigas”, explica Miranda. Ele prevê que muitos contratos serão refeitos, se o fiador se desligar da locação.

Com as novas regras, o fiador poderá se exonerar assim que o contrato terminar, desde que avise por carta ou telegrama. Mas permanece responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação.

Proprietário pagará multa

O proprietário que receber oferta maior pelo aluguel poderá despejar o inquilino, mas só pagará multa se o contrato de locação estiver em vigor. Nesse caso, os responsáveis pela despesa são o dono do imóvel e o novo locatário. Caso o contrato tenha acabado — período conhecido como indeterminado — o proprietário não é obrigado a renová-lo. A nova lei diz que o inquilino pode, no máximo, tentar cobrir a proposta para evitar a perda da locação.

Outra polêmica é a rescisão de contrato. Se o inquilino sair antes do término do contrato terá que pagar multa, mecanismo que já era utilizado. Agora, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. O dono do imóvel pode fechar acordo com o inquilino para que ele pague, ainda, o IPTU.

Quando pedir desocupação

O dono do imóvel só poderá pedi-lo de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independentemente do motivo da inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas em contrato de locação. Segundo o coordenador do escritório Schneider Advogados, Valter Vivas, um dos motivos para a quebra de contrato é o inquilino ficar sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento.